管理不全マンションの責任は誰に

維持管理をしっかりして住環境を維持して１００年マンションを目指している築４０年超のマンションがある一方で、一度もまともな大規模修繕工事が実施されず、屋上や壁面からの漏水や給排水管のつまりで、居住者の平穏な生活もままならず、爆裂によるコンクリート片の落下事故がいつ起きてもおかしくない、それなのに修繕積立金もほとんどない… そんなマンションも存在します。

先日、テレビで老朽化マンションを取り上げていました。１つは横浜管内の駅前、等価交換で元地主さんが自治会費をあつめるように管理費を集め管理していた（と言えるか…）という築４１年のマンション。１つは埼玉県のもとは社員寮で途中分譲した築５０年のマンションでした。長らく管理組合もなく、まともな管理は行われていません。で賃貸化が進んでいることも共通です。部屋の所有者は、住人がいて家賃が入ってきているうちは、建物の維持管理に興味も持たず、マンションを見ることすらしないので、放置状態になりがちです。この２例は管理不全マンションの典型だと思いました。等価交換で元地主が大家のように管理…管理不全マンションになる可能性が高いマンションです。もと地主さんはマンション管理のプロではありませんから、清掃や切れた電球の交換や最低限の設備の補修ぐらいはしても、長期的な維持管理という発想がありません。お金の管理もずさんになり、総会も開かれないので、何にいくら使ったのかもわからない状況。で区分所有者も、何となく店子感覚で楽だと言うのでそのまま放置。でも、地主さんが、まだ元気なうちは何とかがんばっていても、高齢で動けなくなると、ほとんど放置状態になり、亡くなられて管理をする人間がいなくなって、初めてなんとかしなければと、ようやく管理組合がつくられ、現状の深刻さに気付く訳です。私は、適正化法施行まもないマンション管理センターで、相談電話を受けていましたが、その手の相談がほんとうに多かったです。それは、当時の私にとってはカルチャーショックでした。少なくとも管理会社が管理しているマンションで、管理組合がないマンションなんてありえなかったですし、多少実施時期に差はあっても大規模修繕工事を実施しないマンションを放っておくことは考えられなかったからです。今は、マンション管理センターへのそのような相談は減っています。が、まだまだ管理組合もない管理不全マンションは存在し、それがニュースの特集になっているのです。今、自治体も本気でその把握とサポートに取り組み出していて、専門家の無料派遣等でマンション管理士の活躍の場にもなっていると思います。この問題の解決にマンション管理士の存在は欠かせなかったと思います。先週、１００年マンションに関するフリートーキングの場で、こういうマンションに行政がどこまで手を差し伸べるかという話になりました。行政から派遣された専門家は、この状況を何とかするためには、さらなる行政の支援が必要だと思い、行政に働きかけます。困っている住人をなんとかしてあげたいと思えば思うほど…。一方で、修繕積立金がないのも、管理組合を運営してこなかったのも自己責任じゃないか。自分たちでがんばって維持管理してきて、修繕積立金も積み立てている管理組合からみたらやってこなかったところに税金を投入するのはおかしいんじゃないか… という意見も当然あります。私は、これまでの経験から、２つのことを思います。ひとつは、やはりテレビで取り上げられたほどひどいマンションは、マンション全体からいうとごく少数だということです。等価交換で地主が管理、社宅から分譲に切り売り等管理組合が成立せず、管理会社が関与しにくい条件があったマンションです。国もマスコミも、絵になるような管理不全マンションを一生懸命探します。関係機関には、「どこかに分かりやすい管理不全マンションはないか」という問い合わせがけっこうあります。その特殊な例をして、管理不全マンションが増え、大変なことになるという世論づくりには違和感を感じます。二つめは、管理組合に修繕積立金がないということと各区分所有者がまったくお金がないということとは違うということです。マンションを貸して自宅を別に持っているような方は、それなりの資力がある方が少なくありません。もちろん、中には、ここを終の棲家としていて年金暮らしで預金もないという方もいらっしゃるでしょうが…。まずは区分所有者の間でお金の工面は何とかしようという段階が必要だと思います。私の知り合いのマンションでは、まとまったお金を出せない一人暮らしの高齢女性の負担分を他の区分所有者が出し合って大規模修繕工事を行ったといいます。まずは、冷静に状況を見て、どう見ても自分たちでどうしようもない…というものについては、やはり行政の手を差し伸べる必要がある…そんな風に思います。皆さんはどう思われますか？